在巴拿马城的世界遗产区，一家名为Conservatorio S.A.的小型房地产公司正以独特的“城市复兴哲学”撬动历史街区的深层转变。从收购一栋废弃音乐学院起步，Conservatorio融合营利性开发与社会影响力投资，通过“可持续城市复兴”（SUR）战略，在城市更新中努力避免士绅化陷阱，强调原居民住房拥有率、社区共治与文化多样性。其“买一赠一”的住房配建机制、“租转购”模式、帮派改造计划与社区共创项目，共同构成了一套兼顾商业与公益的多维复兴系统。公司虽以小博大，但投资回报率高达15-20%，项目扩展至中美洲多地，正逐步向全球输出其以人为本的城市修复逻辑。Conservatorio用实践回应一个核心问题：如何让历史街区的更新，不是替代原有居民，而是让他们成为复兴的主角。

　　项目所在地：巴拿马，巴拿马城历史中心，包括50,000平方米的世界遗产区域

　　项目类型：通过历史建筑的混合用途开发、新建工程、社会项目和就业机会，实现城市更新

　　项目目标：保护、修复并改造废弃建筑，发展新兴商业，提供可负担住房，创造就业机会，从而增强社区的社会人力资本、环境资本、财务资本以及文化资本

　　商业模式：具有公益企业（Benefit Corporation，B 类企业）的营利性公司

　　Conservatorio S.A. 是一家总部位于巴拿马的房地产开发公司，专注于历史城区的复兴。公司一方面收购并修复历史建筑，另一方面在棕地上进行新建开发，双管齐下推动城市更新。从一个项目起步，Conservatorio至今已发展出涵盖酒店、办公楼、住宅和文化设施的综合项目组合，其中大多为混合功能。自2005年首次投资以来，公司管理资产总额已达8000万美元，正在筹备或规划的项目交易规模达到9亿美元。

　　2016年，Conservatorio S. A.获得B类（公益）企业认证。Conservatorio S. A.将积极的企业社会影响通过两种方式融入投资实践：一是直接开发可负担住房，二是间接的，即通过在运营社区内支持或创设社会和环境公益项目。公司为拿地和项目管理制定了一套名为“可持续城市复兴”（Sustainable Urban Revitalization, 简称 SUR）的战略，致力于规避、缓解乃至抵消开发中常见的文化同质化和社区士绅化问题。SUR 的目标是可负担的租售价格，推动住房自有，提升社区安全和就业率，保持多元性，倡导环保和促进社区凝聚力，从而实现对社区的积极影响。Conservatorio 还发起了多个项目，例如社会帮派成员干预、社区领袖培养、“由租到购”，以及即将推出的公共房地产基金。

　　公司结合业界通用指标与自主开发的 SUR 指数，对环境和社会影响进行双重报告，并在向投资者披露的报告中根据影响力投资指标与联合国可持续发展目标（SDGs）对这些成果进行分类。Conservatorio 所吸引的股权投资者不仅追求社会影响力，也可获得市场水平的收益回报。

　　巴拿马城的 Casco Viejo（即旧城区）地处巴拿马运河西侧入口附近，是一个人口和建筑风格多元交融的社区，历史上，这个地区先后经历西班牙、法国和美国的殖民统治。区域面积不大，仅有28个街区，包括三条主干道和四个公共广场。这个小而紧凑的社区体现了历史城区在现代化进程中面临的种种挑战。经历数百年的政权更替和人口更迭，加之20世纪基础设施老化和贫困蔓延，到了20世纪80年代，Casco Viejo面临严重的投资撤离、非法占屋、帮派横行及犯罪猖獗等严峻挑战。

　　1989年军事独裁结束，1997年该地被列入世界文化遗产名录，这为Casco Viejo带来了转机。1999年巴拿马正式接管运河后，投资热潮席卷整个巴拿马城，摩天大楼如雨后春笋般在现代城区崛起。而随着房地产市场的升温，Casco Viejo凭借其法式殖民建筑、可步行街区及多元文化，也逐渐吸引起市场关注。然而，这一地区当时仍是城市中人口最密集、收入水平最低的社区之一，并未具备吸引游客的条件。

　　Conservatorio由一位美国律师和一位巴拿马律师共同创立。他们的第一个项目是一座废弃的新古典主义建筑，是国家音乐学（National Conservatory of Music）的旧址——这个项目后来被命名为 Conservatorio大楼，并成为公司命名的由来与概念之作。起初，他们希望把建筑改造成艺术家们的居住与工作空间，但最先对项目表现出“兴趣”的不是艺术家，而是本地帮派分子，他们试图在工地上寻找可乘之机。那时，该区域治安极差，帮派活动非常猖獗，Conservatorio 大楼和公司仅有三间客房的一家酒店Canal House都时常遭受流弹袭击。

　　尽管公司后来获得了一些成绩：Conservatorio 大楼成为格莱美奖得主 Danilo Perez 创立的音乐基金会驻地，Daniel Craig在拍摄《007》电影时曾下榻Canal House酒店，但是在那个时期，外界仍然普遍认为这个地区不适合商业活动。

　　面对严峻的社会环境，公司在创始初期模糊了企业与非营利组织的界限。创始人长期居住于社区，直接了解居民需求。Hardin 联合创立了Esperanza San Felipe——一个专为帮派人员重新融入社会而设的项目，为他们提供就业培训和机会，包括在施工或物业管理方面的工作机会。该项目的成效吸引了麻省理工学院房地产创新实验室（Real Estate Innovation Lab）的关注，并于2016年获得 Aspen Institute 所颁麦克诺蒂奖（McNulty Prize）。社会参与和以人为本的设计的方法奠定了Conservatorio成功的基础。正如 Hardin 所言，“人文建设和维护”与实体空间的修复同样关键。

　　Conservatorio 的主要业务包括修复历史建筑与建设新型混合用途社区，重点发展收入多元型、功能复合型的城市复兴项目。作为公益企业，Conservatorio的使命不仅限于建筑遗产的更新，更强调将整个包括人与建筑的城市生态系统一并纳入视野。公司持有长期、系统的价值观，坚信改善社区居民生活质量，最终将为投资者带来更高价值回报。

　　其理念可称为“平衡型资本增长”，将建筑、社会、人文、金融、生态与文化等不同维度的资本视为同等重要的社区财富。这一理念被公司称为“可持续城市复兴”（Sustainable Urban Revitalization, 简称 SUR），通过产品结构调整，租户筛选政策和推动本地住房自有化等做法体现，具体包括将住宅单元进行出售，以鼓励本地人置业，商业单元则以租赁方式运营，并优先考虑独立商户而非连锁品牌。Conservatorio所管理的项目既包含高端和可负担住房、办公空间、酒店和零售，也涵盖画廊、剧院和初创企业孵化器等社区配套设施。

　　“可持续城市复兴”战略（SUR）是一种避免城市更新过程中负面影响、同时推动正向社会效应的做法。它意在防止开发带来的文化同质化与士绅化（gentrification）趋势。SUR 通过提供可负担的住房销售与租赁价格、提高住房拥有率、保障社区安全、创造就业机会、保持族群多元性与提升社区凝聚力，来推动公平。

　　在这些目标中，推动住房的自有被视为最困难却至关重要的一项。为推进这一目标，Conservatorio实施了一种类似于共益企业（B Corp）“买一赠一”（Buy One–Give One）的模式：每建一套高端住房，必须配建一套可负担住房。这两类住房在建筑质量上无差别，但在配套设施如车位、卧室数量或在综合体内的位置等方面有所区分。目前公司已在该模式下开发了近150套可负担住房。以巴拿马城 Santa Ana区的Casa Balcones项目为例，其共计39个单元，其中31套为可负担住房，均价约为12万美元。更早的一栋名为Flor de Lirio的建筑，提供价格为3.9万美元的公寓，这被认为在85%的巴拿马人口可负担范围内。但据Conservatorio称，让社区居民从非正式住房过渡到拥有自有住房仍然是一个持续存在的挑战。尽管Conservatorio成功建造了大量的可负担住房，但公司帮助社区居民从非正式住房“上车”自有住房的目标依然充满挑战。即使政府的补贴计划使得一对收入略高于最低工资的夫妇就能够负担得起一套价值12万美元的两居室公寓，但这对于许多在Casco Viejo从事非正式工作的当地人来说，仍然遥不可及。为了更好地满足这部分人群的需求，该公司正在与一家当地银行合作开发一项“由租到购”（rent-to-own）计划。

　　Conservatorio的投资组合随着更多酒店项目的加入而增长，包括中档的、拥有六间客房的Las Clementinas酒店，该酒店使用了从美国陆军营房回收的木材和来自英国大使馆的书桌。最初的Conservatory Building已被改建为一所新的音乐学院，本地音乐学生在此接受培训，毕业后可在附近Conservatorio公司的精品酒店内的爵士俱乐部为访客表演。原先与Atelier Ace合作管理的American Trade Hotel于2013年揭幕，广受好评。在San Felipe区，高端和中档酒店和零售（La Avenida和Flor de Lirio）及住宅项目互相补充。

　　Conservatorio的投资最初集中在Casco Viejo和San Felipe两区，现已扩展到邻近的Santa Ana区。联合创始人Hardin指出，该区域在其建筑遗产、前汽车时代的可步行性以及多元化社区方面“底子很好”。随着时间的推移，成功经验的积累和实践的迭代使得Conservatorio能够将项目规模从单一建筑、耗资200万至500万美元的项目，扩大到像La Quince这样规模接近3500万美元的综合体，以及规划中的高达1.5亿美元的项目。La Quince是位于Santa Ana区的一个由六栋建筑组成的飞地项目，目前正在建设中。建成后，La Quince将在Casco Viejo区内提供89套可负担公寓、56套市场价公寓和52个商业单位，此外还有艺术和活动空间以及停车场。

　　Conservatorio公司将每个项目预算的1%投入到社会影响倡议中。这些倡议是在与当地社区共同举办的参与式研讨会中和利益相关方共同明确的，过程中使用了该公司与麻省理工学院社区创新者实验室（Community Innovators Lab）共同开发的一种名为“LiderazCo”的方法。通过与居民合作，Conservatorio公司已经：

　　研究并实施了一个名为“Santa Ana Lidera”的多部门社会干预计划。该计划获得了美国国际开发署的资助，吸引了五个非政府组织来满足Santa Ana社区居民提出的重要社会需求。

　　推行了战术性城市主义干预措施，例如一个健康的公交车站（La Parada Sana）和社区花园。

　　修复了Hotel Santa Ana内的一个社区聚会空间，该空间为多个项目提供了活动基地。

　　创立了“Esperanza San Felipe”帮派成员重返社会计划。该计划为承诺放弃暴力活动的参与者提供为期12周的密集职业培训，并提供就业安置和创业种子基金机会。

　　设计了La Manzana城市创新中心。这是一个占地6000平方米、面向非政府组织、学术机构和社会企业家的中心，计划于2021年开放。

　　研究并实施了一个名为“Santa Ana Lidera”的多部门社会干预计划。该计划获得了美国国际开发署的资助，吸引了五个非政府组织来满足Santa Ana社区居民提出的重要社会需求。

　　推行了战术性城市主义干预措施，例如一个健康的公交车站（La Parada Sana）和社区花园。

　　修复了Hotel Santa Ana内的一个社区聚会空间，该空间为多个项目提供了活动基地。

　　创立了“Esperanza San Felipe”帮派成员重返社会计划。该计划为承诺放弃暴力活动的参与者提供为期12周的密集职业培训，并提供就业安置和创业种子基金机会。

　　设计了La Manzana城市创新中心。这是一个占地6000平方米、面向非政府组织、学术机构和社会企业家的中心，计划于2021年开放。

　　除了其他非财务指标外，Conservatorio还使用共益企业（B Corp）和影响力报告与投资标准（IRIS）指标来评估并报告其社会影响。它通过一系列可量化因素来界定其工作的影响，包括可负担住房与市场价住房的比例、通勤距离的缩短，吸引到社会项目的外部投资额等。当缺乏用于比较的贫困指标基线值时，Conservatorio资助了“巴拿马首次将联合国开发计划署（UNDP）全球多维贫困指数应用于社区层面”的研究，以便能够追踪其在Santa Ana社区开发项目的长期影响。

　　Conservatorio向投资者报告其对城市生态系统所做的定量和定性贡献，并应用联合国可持续发展目标（SDGs）框架对结果进行分类。它将具体的SDGs目标与Conservatorio致力于发展的五种资本类别相挂钩。虽然在商界，可持续性报告和投资工具报告中广泛应用可持续发展目标，但Conservatorio是遗产开发领域把公司贡献和可持续发展目标直接联系起来的一个罕见范例。

　　Conservatorio的方法有望在其他地区复制。虽然其大部分工作集中在巴拿马城，但最近Conservatorio已开始在洪都拉斯和危地马拉进行投资。位于洪都拉斯特古西加尔巴的合资项目Casa Quinchon，开发了一个7000平方米的多功能工业共享办公空间和孵化器，展示了Conservatorio可持续城市更新（SUR）模式的价值及其对以人为本的房地产产品和服务的承诺。

　　在2020-21年的COVID-19期间，Conservatorio继续为其共同创建的城市生态系统做出贡献，动员其LiderazCo网络进行社区调查以及食品和服务的配送。信任、创造和协作是其与租户就租赁和付款条件进行谈判的特点。随着生活、商业和旅游业逐渐恢复平衡，Conservatorio的SUR模式将经受考验，以证明其为公司及其持份者带来韧性的能力。

　　Doh Eain与物业业主合作，提供资金以及设计、管理和修复服务，通过收取租金和物业管理费获得回报。投资模式：

　　国际投资者提供贷款，通过年度分红获得回报，并在项目完成后收回本金。现任负责人：

　　Doh Eain Limited成立于2017年，是一家活跃于缅甸仰光历史街区中心的年轻组织。Doh Eain，缅甸语中意为“我们的家“，是一家致力于“历史建筑修复与场所营造的社会企业”。该组织专注于研究与设计、修复项目与物业管理、公共空间开发、社区参与和教育。Doh Eain创建了一个主要使用非本地股权和贷款融资支持的模式，推动对社会和环境有益的城市项目。与其他从事历史遗产物业的投资公司不同，Doh Eain不持有其修复建筑的所有权。而是提供补贴性的，一站式修复和管理服务，以换取一定期限内部分租金收入。一旦成本收回，这些物业将归还给业主，业主可以选择继续使用Doh Eain的管理服务。到目前为止，Doh Eain的大部分项目都是对单体住宅建筑和公寓的保护和修复。Doh Eain借助这些城市肌理的基础单元来探索低成本与可持续的设计方案。Doh Eain也意识到公共空间活化的重要性。尽管这些附属项目较难直接纳入其融资模式，但它们对提升机构信誉、实现更全面的城市复兴发挥了重要作用。此类实践涵盖范围广泛，从教育活动到参与式设计均有涉及。

　　Doh Eain以用户为中心的模式值得关注。这种模式可能适用于世界上其他一些经历孤立或灾难事件后复苏的国家和地区，尤其是那些尚未形成强有力的城市规划和管理体系、且缺乏公众参与决策机制的地区。随着缅甸因2021年2月的军事政变再次进入动荡时期，Doh Eain在仰光的发展将面临挑战。这家机构已获得国际认可。未来能否吸引投资扩大规模，或将其模式扩展到其他快速发展的城市，将是证明其商业模式韧性的关键。

　　为业主创造财富，业主可通过短期出租获利，并在资本投入回收后重新获得房屋使用权。

　　仰光，缅甸前首都，现在仍然是该国的经济引擎和文化遗产中心。这座城市拥有530万居民，占全国总人口的百分之十。仰光毗邻仰光河，仰光港地处中国和印度航线上，使其几个世纪以来一直是重要的贸易中转站和出口市场。仰光的建筑遗产以佛塔和维多利亚风格建筑为特色，彰显了悠久的佛教文化与英国殖民统治的深远影响。仰光拥有亚洲最密集的19世纪和20世纪早期的完整历史建筑群。市中心商业区（CBD）是仰光的商业核心，聚集了大量文化遗产地标，包括Botataung Pagoda、Sule Pagoda、the Secretariat Building和High Court。

　　仰光不仅吸引外国资本，还吸引农村移民，他们不仅增加了城市人口，也给城市结构带来压力。缅甸的城乡紧张关系伴随农业与工业、宗教与世俗、民族主义与、平民与军方利益等二元对立格局，贯穿该国20世纪和21世纪的动荡历史。1988年的军方令深刻地影响仰光城市的发展。地方政策驱逐城市居民到郊区，限制交通线路发展。外国投资也因欧美制裁而停滞。直到2010年，缅甸举行首次多党制选举，政府逐渐放宽限制，向资本主义经济转型，国际投资与合作才开始恢复。

　　缅甸的军事统治导致城市政策混乱，在1990年至2011年间仰光超过三分之一的遗产建筑被拆除。随着仰光经济开放，国际NGO、企业与投资者涌入，城市资产再次受到关注。昂山素季于2012年当选后，日本投资超十亿美元，欧盟委员会提供大量开发援助，仰光城市化进程迅速加快。仰光办公空间成本在2013年位居全球最贵城市之列。在这一背景下，在一家国际NGO工作的荷兰籍人士Emilie Röell创立了Doh Eain，推出了她在仰光帮助朋友时非正式开发的这项服务。2013年起定居仰光的Röell意识到CBD历史建筑的巨大潜力，同时还需要有吸引力和可负担得起的住房选择。Röell指出，“房主坐拥宝藏”，却缺乏资金和知识实现改造。业主无法获取建筑贷款，也难以应对繁琐的官僚程序。她理解资本获取以及修复和租赁过程是重要的限制因素，于是她将自己的创业方法和人脉应用于这一挑战。在帮助一位仰光朋友进行翻新后，口碑带来了更多需求和介入机会，从而促成了Doh Eain的成立，其在缅甸语中意为“我们的家”。

　　自2017年以来，Doh Eain通过为私人业主提供资本和援助来修复其物业，从而提供了保护仰光建筑遗产的机会。通过前期提供资金和投入人力，换取随时间推移的偿还，Doh Eain使业主能够将其物业定位为创收资产。历史建筑成为家族和其文化遗产在社区中得以体现和扎根的骄傲之地。

　　迄今为止，Doh Eain已为25位私人业主管理了修复项目，所有这些都是住宅物业，其后的租赁价值增加了3.5倍。公司正在进行的修复项目还包括另外两个住宅单元，以及三个更大的多单元和独立建筑项目的规划。Doh Eain正在与政府讨论修复公共建筑的项目（许多在缅甸首都迁出仰光后被废弃），这些项目可能有混合用途的商业租赁和住宅空间。Doh Eain提供一站式服务，引导业主完成规划过程，并支持从建筑设计到施工再到入住的所有修复阶段。合同、实施和费用由Doh Eain支付和管理，通过租金获得贷款偿还。虽然条款各异，但一般来说，Doh Eain分得每月租金的50%以上，剩余部分由业主获得。偿还期限预计为5至10年。目前Doh Eain尚未出现违约情况，若合同履行，个体单元的IRR将达到15%至25%。

　　为了让社区更多地了解和分享建筑遗产的价值，并提升修复后的房产的价值，Doh Eain也为社区活动做出了贡献。为了缓解仰光臭名昭著的拥堵和共享空间不足的问题，Doh Eain与社区合作开展公共空间改造并组织活动，将不同公民以共同目标聚集在一起。场所营造工作包括回收和改造建筑物之间堆满垃圾的不雅小巷，使其成为活跃的花园空间。到目前为止，Doh Eain已成功领导了六次巷道改造项目，并通过公共活动使其充满活力。正在进行的场所营造项目包括街道升级、儿童游乐场设计和翻新，以及女孩专属的活动。Doh Eain在深入社区的活动包括带领一个社区导游团队，并提供有关修复实践的教育和培训项目。虽然场所营造和教育有助于Doh Eain成功建立社会凝聚力、社区信任和认可度，但这些非创收活动却耗费了大量资金。如何最好地纳入和资助这些项目将是Doh Eain未来发展的关键。

　　随着Doh Eain的发展，它不断改进其实践和方法。Doh Eain的团队还绘制了城市的遗产物业地图，用于未来的项目和财务建模，通过相邻建筑和设施的组合考虑最佳经济和社区影响机会。对其成果和影响的衡量已经进行，包括总单元和空间。

　　Doh Eain 对其工作成果和影响进行了系统评估，具体包括：修缮的住宅和公共空间总量、为业主创造的收益、参与项目的人数以及通过社交媒体和平面媒体所覆盖的受众范围等人口统计数据。

　　环境可持续性始终是Doh Eain工作核心。该机构通过开展建筑修缮vs拆除新建的能源效率对比试验，为历史建筑保护的环境效益提供了实证依据。自机构创立以来，Doh Eain持续完善社会与环境综合影响评估体系，该监测框架至今仍在不断优化升级。

　　Doh Eain有限公司是新加坡Doh Eain Holding旗下的社会企业。目前公司已获得来自亚洲及荷兰等全球各地天使投资人的资金支持，并向股东承诺5%的年度投资回报率。处于初创企业发展关键阶段的Doh Eain正努力从亏损运营转向盈利模式，以此证明其创造的价值既能对利益相关方带来积极影响，也能为股东提供可持续的财务回报。为此，Doh Eain精心打造了收入流管理框架：通过为每个项目设立特殊目的载体(Special Purpose Vehicles，简称SPV)实现风险隔离。该模式将建筑修缮与社区发展工作区分运营，以便包装项目精准匹配投资需求。这种模式不仅能够引入机构融资，还可能发展点对点融资。在下一阶段，Doh Eain将开发点对点在线融资平台，一方面为未来项目募集众筹资金，另一方面打造本地房地产社区的资源平台。此外，针对无需建筑改造服务的业主及机构，Doh Eain将提供专业物业管理服务，依托成熟的物管能力开辟新增盈利机会。

　　在新冠疫情期间，Doh Eain展现出强大的韧性与创造力，积极拓展工作领域。过去一年中，该机构建立了仰光社区网络（Yangon Neighborhood Network），通过社区参与整合资源，并深入街区发展伙伴关系。

　　该机构还成功发起了 I Do Nation倡议，旨在展示和支持遭受疫情封锁重创的仰光街头小贩经济。此外，Doh Eain与荷兰政府合作启动了“Let’s Ride”倡议，致力于在仰光推广自行车出行，倡导建设专用自行车道。

　　Doh Eain以社区为核心的工作模式及成功交付项目的实绩，已赢得国内外媒体的广泛报道与赞誉，并在社交媒体上积累了大量关注。该机构能否持续扩大运营规模并优化管理体系，将成为验证其商业模式可行性的关键所在。通过公共空间改造项目，将城市更新创造的经济效益切实回馈给本地业主及社区民众，这将进一步彰显仰光城市民主化的益处。随着Doh Eain项目数量与规模的持续增长，其对社区机理、城市空间、个体产权方的深远影响，以及机构自身财务的可持续性，已然成为行业标杆。

　　目前尚难评估2021年2月1日缅甸军方接管政权及重启军事管制条例的具体影响，特别是对Doh Eain持续为仰光住房改造融资服务能力的潜在冲击。Doh Eain对现有合约履行保持信心，正持续推进社会项目开发，旨在促进城市 - 特别是刚进入城市就业市场的群体（以街头摊贩为代表）- 的经济融入。在缅甸政治与市场环境企稳前，此阶段或将成为Doh Eain深化机构治理能力、向全球推广其创新模式的机遇期。

　　1988年9月18日：缅甸实施，国名从“缅甸（Burma）”改为“缅甸联邦共和国（Myanmar）”。

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